طرح تهران2 در مجاورت مرکز - وبلاگ کلاس 6

به گزارش وبلاگ کلاس 6، بخشی از یک میلیون مسکن سازی در سال به شهر های نو اطراف تهران اختصاص یافته و قرار است بیش از تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران در مجاورت مرکز خانه ساخته گردد. این طرح ساختمانی به معنای عبور از بافت فرسوده تهران برای احداث تهران 2 در حومه است؛ آن هم در شرایطی که تامین خدمات سکونتی حومه به ویژه مترو معطل اعتبار است.

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: ابعاد برنامه نو ساخت مسکن در شهر های نو اطراف تهران از تدارک تهران 2 در جوار مرکز بعد از تجربه 5/ 1 دهه ساختمان سازی به جای شهرسازی خبر می دهد.

برنامه ساخت سالانه 70 هزار واحد مسکونی در شهر های نو اطراف تهران به اسم بخشی از برنامه نو ساخت مسکن در شهر های حومه ای، در حالی به تازگی تشریح شده است که این تیراژ ساختمانی تازه اعلام شده برای ساخت در اطراف مرکز را می توان تیراژی بیش از معدل ساخت وساز مسکن در مرکز در 6 سال اخیر اظهار داشت. در واقع این مقدار بیشتر از معدل سالانه ساخت وساز های 6 سال گذشته در مرکز است.

مطابق با آمار های موجود، در شهر تهران میانگین تیراژ سالانه ساخت مسکن از سال 94 تا 99 حدود 66 هزارواحد مسکونی بوده است. هر چند این مقدار به دلیل رکود سنگین ساختمانی در سال های اخیر کمتر از سطح معمول و معقول ساخت و ساز متناسب با تقاضای مسکن در مرکز است. با این حال تحت تاثیر عوامل مختلف به ویژه نبود تقاضای موثر به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن، در 6 سال گذشته به طور میانه سالانه حدود 66 هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد. حال دولت در حومه مرکز میخواهد کارگاه ساختمان سازی در مقیاس تهران ایجاد کند. به این معنا که در قالب برنامه نو، دولت بنا دارد، طی چهار سال 280 هزار واحد مسکونی در شهر های نو حومه مرکز احداث کند.

آن طور که اعلام شده است بناست این برنامه به وسیله واگذاری زمین های دولتی اجرایی شود. استفاده از ظرفیت اراضی دولتی در اختیار متولی مسکن در شهر های نو برای این ساخت وسازها، افزایش تراکم و تغییر کاربری بخشی از اراضی سبز به زمین های مسکونی برای پیشبرد این طرح در برنامه اعلام شده مورد تاکید قرار گرفته است.

مقایسه آمار ساخت سالانه 70 هزار واحد مسکونی در شهر های حومه ای تهران با سطح میانه 66 هزار واحد تیراژ ساختمانی مرکز در 6 سال اخیر را می توان به اسم برنامه تدارک تهران 2 در جوار مرکز معنا کرد. چرا که برنامه اعلام شده بیش از ساخت وساز هایی است که به طور میانه و در 6 سال اخیر، سالانه در تهران ساخته شد.

این برنامه در حالی به تازگی اعلام شده است که متولی مسکن تجربه دست کم 5/ 1 دهه خانه سازی انبوه دولتی در اطراف کلان شهر ها و شهر های مادر را در کارنامه خود دارد. این تجربه که از سال 96 و با شروع عملیات ساخت مسکن مهر در سراسر کشور طی یک و نیم دهه گذشته رقم خورده است نشان می دهد آنچه عملا در طول این سال ها در شهر های نو حومه تهران و عمده کلان شهر ها رخ داد خانه سازی یا ساختمان سازی دولتی بود و نه به مفهوم واقعی شهرسازی!

چرا که بعد از گذشت نزدیک به 15 سال از شروع این طرح همچنان ساکنان شهر های نو از سرانه های کافی خدماتی و شهری برای سکونت مطلوب و مناسب در حد امکانات شهر های مادر برخوردار نیستند. ضمن اینکه فاصله یا شکاف دسترسی آن ها به این خدمات و سرانه ها نسبت به شهر های مادر بسیار عمیق است.

با نگاهی به تجارب یک و نیم دهه اخیر در حوزه ساخت مسکن دولتی می توان اشکالات طرح نو خانه سازی در شهر های نو اطراف تهران را تشریح کرد. کارشناسان دست کم 8 اشکال مهم این برنامه را شناسایی نموده و آن را مورد تاکید قرار می دهند. اولین اشکال وارد به این طرح که به تازگی مطرح شده از دیدگاه کارشناسی آن است که ظرفیت معین شده برای این طرح شامل ساخت 280 هزار واحد مسکونی در شهر های نو اطراف تهران در چهار سال (یا ساخت سالانه 70 هزار واحد مسکونی در این شهرها) بدون انجام احتیاجسنجی و شناسایی تقاضای موثر معین شده است.

دومین اشکال آن است که برنامه درباره خدمات شهری و فقر خدمات فعلی در حومه سکوت نموده است و فعلا صرفا بر مسکن سازی تاکید دارد. این در حالی است که هم اکنون عظیم ترین معضل و مشکل سکونت در شهر های نو حومه کلان شهر ها و شهر های مادر از جمله شهر های نو اطراف مرکز فقر خدمات شهری شامل خدمات زیربنایی و روبنایی به ویژه عدم دسترسی به امکان حمل و نقل سریع، انبوه و مقرون به صرفه (دسترسی به مترو برای اتصال حومه به شهر مادر و بالعکس) است.

آنالیز ها نشان می دهد این برنامه برعکس تجربه جهانی توسعه حومه های مجذوب نماینده در اطراف کلان شهر ها است. تجارب جهانی نشان می دهد شهر های پیروز در توسعه حومه های مجذوب نماینده در اطراف کلان شهر ها شهر هایی هستند که شهفرایندان در آن ها به امکاناتی تقریبا معادل شهر مادر و بعضا بیش از شهر مادر دسترسی دارند و از این رو این مکان ها به حومه های مجذوب نماینده سکونتی به ویژه در دوران شیوع کرونا و رواج دورکاری تبدیل شده اند.

کشور های پیروز در جذب جمعیت به حومه شهر های اصلی، ساخت مسکن در این شهر ها با اختصاص همزمان خدمات شهری و سکونتی کافی، تامین شبکه حمل و نقل انبوه، سریع و مقرون به صرفه برای اتصال حومه به مرکز و برعکس، توجه به اختلاط اجتماعی و سرزندگی شهری، برخوردار از کیفیت و کمیت زندگی شهری و قابل رقابت با شهر های اصلی به لحاظ کمیت و کیفیت خدمات شهری برای طبقات میانه جامعه و نه فقط طبقات کم عایدی، ساخت شهر از سوی بخش خصوصی و عدم مداخله مستقیم دولت و بعلاوه ساخت و توسعه شهر ها در طول زمان را در دستور کار خود قرار دادند.

همین موضوع باعث شد سیاست های کشور هایی مانند انگلیس و آمریکا در جذب جمعیت به شهر های حومه ای به سیاستی پیروزیت آمیز تبدیل شود. به طوری که در دوره شیوع کرونا شهر های حومه ای در این کشور ها به مقدار چشمگیری مورد استقبال ساکنان کلان شهر ها برای سکونت قرار گرفتند و تورم مسکن حومه در بعضی از این کشور ها تا دو برابر تورم مسکن شهر های اصلی رسید.

کارشناسان معتقدند، اما این برنامه برعکس مدل جهانی تامین اقتصادی خدمات زیربنایی برای توسعه شهر ها است. این برنامه درباره چالش چندین ساله تامین آب و برق در پروژه های مسکن مهر در حومه مرکز صحبتی ننموده است.

در واقع مسائل مهمی از این دست مسکوت مانده است. کارشناسان بعلاوه نسبت به خطر تشدید مهاجرت به استان تهران تحت تاثیر اجرای این سیاست هشدار می دهند. هفتمین اشکال مهمی که کارشناسان به این طرح وارد نموده اند آن است که این طرح تیر خلاص به بازسازی هسته فرسوده مرکز با متمرکز شدن دولت بر تامین مسکن در حومه خواهد بود.

در شرایطی که هسته میانی و فرسوده شهرها، کلان شهر ها و به ویژه بافت فرسوده مرکز به رسیدگی فوری و بازسازی سریع با دو هدف عمده تامین مسکن و بعلاوه کاهش مخاطرات ناشی از احتمال بالای تخریب در صورت وقوع حوادثی مانند سیل و زلزله از سوی دیگر احتیاج دارند، عملا این برنامه منجر به انحراف توان فکری و اقتصادی دولت از مرکز شهر ها به حومه خواهد شد.

یکی دیگر از اشکالات وارده به این طرح هم آن است که این برنامه باعث محدودتر شدن فرایند تخصیص منابع و اعتبار به فوری ترین احتیاج شهر های نو یعنی مترو می شود. با گذشت نزدیک به یک دهه از قول و وعده های مسوولان برای اتصال شهر نو پرند به تهران و بالعکس با استفاده از خطوط مترو هنوز متروی شهر نو پرند به دلیل آنچه کمبود منابع اقتصادی برای راه اندازی آن گفته می شود، شروع به کار ننموده است. سایر شهر های نو هم - به جز شهر نو هشتگرد- فاقد مترو هستند.

کارشناسان تاکید می نمایند اگر چه برنامه ساخت مسکن و افزایش عرضه یکی از برنامه های لازم و ضروری است، اما برای هر چه بهتر اجرا شدن طرح های تامین مسکن ضروری است گام به گام و مطابق با اولویت ها پیش رفت تا طرح ها دقیقا به هدف اصلی که همان تامین مسکن مناسب به برترین و مناسب ترین شکل برای گروه های مصرفی به ویژه خانه اولی ها و فاقدان مسکن است اجرایی شود.

دیدگاه های کارشناسی حاکی است با توجه به احتکار حجم قابل توجهی از واحد های مسکونی هم در شهر های اصلی و هم در حومه می توان با تدابیر درست اقتصادیاتی مانند وضع اقتصادیات سالانه بر املاک مسکونی و افزایش هزینه و ریسک ملاکی، واحد های منجمد شده و احتکار شده را به بازار عرضه کرد.

در گام دوم ضروری است تمرکز بر ساخت مسکن در هسته میانی و فرسوده شهر ها قرار بگیرد. در صورتی که متولی مسکن قصد ساخت وساز در حومه شهر ها را دارد باید ابتدا نسبت به تکمیل خدمات زیربنایی و روبنایی در این شهر ها و به ویژه فراهم کردن امکان دسترسی ساکنان به مترو اقدام کند و پس از تامین امکانات شهری به مقدار مطلوب و قابل قبول اقدام به تعریف بارگذاری های نو جمعیتی و ساختمانی در منطقه ها حومه ای کند.

کارشناسان معتقدند هم اکنون دست کم چهار شاهد داخلی و خارجی از ضرورت تغییر شکل و محتوای برنامه حکایت دارد. دولت برای تامین مسکن متقاضیان واقعی (خانه اولی) ساکن مرکز به وسیله حومه باید حداقل چهار موضوع مهم را مورد توجه قرار داده و براساس اولویت قرار دادن آن ها وارد عمل شود..

اولین موضوع به واقعیت موجود درباره ظرفیت خالی کنونی شهر های نو از بابت اینکه جمعیت ساکن به مراتب کمتر از نصف ظرفیت سکونتی فعلی است برمی شود. آمار ها نشان می دهد هم اکنون بیش از 50 درصد ظرفیت خانه های حومه تهران خالی است. در پردیس مطابق با آخرین آمار 20 درصد یا یک پنجم واحد های مسکونی این شهر نو به اسم خانه های خالی از سکنه معرفی گردید.

دلیل این موضوع کم رغبتی تقاضای مسکن برای سکونت در شهر های خوابگاهی است؛ چرا که در این منطقه ها خدمات شهری مطلوب نیست. در وهله دوم مترو به اسم اصل اول انتقال اختیاری جمعیت از شهر مادر به حومه در دسترس ساکنان شهر های نو اطراف تهران نیست (در یک شهر نو، برقرار است، اما مشکلاتی وجود دارد). از سوی دیگر پیگیری الگوی جهانی انتقال اخیر جمعیت از مرکز به حومه در اروپا و آمریکا باید در اولویت برنامه های تامین مسکن در حومه قرار بگیرد.

سیاستگذار مسکن بعلاوه ضروری است موضوع شکست سیاست حومه نشینی در مصر و ایتالیا را طی سال های اخیر که به خاطر تامین نشدن امکانات شهری و سکونتی در حومه های شهر های عظیم این دو کشور، تقاضای سرمایه ای و اجباری در شهر های نو آن ها فعال شدند مورد توجه قرار دهد و درس های مربوط به این تجارب را برای تصمیم گیری بهتر مرور کند.